晓观天下：中国房地产商的知与觉

20241104

李嘉诚，以其敏锐的商业嗅觉著称，近期在北京大幅折价抛售房产。在北京市朝阳区东四环，他以每平方米7.6万元的价格出售房产，相比近10万元的备案价，打了7.6折。类似的折扣也出现在香港和东莞。

尽管如此，李嘉诚依然获利颇丰，这得益于他多年前以极低的成本取得的土地。人们或许认为他以6万元/平方米的楼面价拿地，卖7.6万元是亏本，但实际上，他以每平方米1750元的楼面价拿地，卖出价是7.6万元，获利超过40倍。

许多人将李嘉诚视为楼市的风向标。他近期的操作包括：

抛售地产项目：土地储备降至多年新低。

减持金融资产：半年内减持邮储银行2.8亿股。

这些举措表明他判断金融地产模式即将结束，因此提前撤出。

地产起家与战略布局

李嘉诚并非地产起家。上世纪50年代，他创立长江塑料厂，成为“塑料花大王”。然而，他真正的财富积累来自于在香港地产市场低迷时期的战略投资。通过“逢低买入，逢高出售”，他迅速扩张了长江实业的物业资产。

在内地，李嘉诚采取了囤地和延迟开发的策略：

低价拿地：在90年代和2000年代以低价获取大量土地。

延迟开发：以各种理由推迟项目建设，使土地随时间增值。

择机出售：当区域发展成熟、房价上涨后再进行开发和销售。

资产转让：有时直接将未开发的土地和公司整体出售，获取巨额利润。

这种策略虽然备受争议，但利润丰厚。例如，北京的逸翠园项目，首期开盘价为每平方米9000元，后期售价升至6万元甚至10万元，项目利润高达57倍。

撤资与战略转移

2013年，李嘉诚开始从内地撤资，累计套现超过2000亿元。尽管当时房地产市场因政策刺激而繁荣，他的谨慎使他避免了高负债风险。相比之下，其他地产大亨采取了不同的策略：

王健林：转向轻资产模式，专注于商业运营。

许家印：大举扩张，最终导致财务困境。

李嘉诚的公司资产负债率始终维持在低水平，彰显了他的稳健经营。

撤离内地后，李嘉诚将目光投向英国，投资了大量公用事业和基础设施。一度，他的企业控制了英国约四分之一的电力分销市场、近三成的天然气供应市场和大量的土地资源。然而，到2020年，他又开始出售英国资产，预见到潜在的地缘政治和监管风险。

超前布局与经济洞察

李嘉诚的成功在于他超前的市场判断力。据传，赌王何鸿燊曾问他为何总能领先一步，他回答：“谁让你们听见发令枪才跑的？”他的行动反映了对经济发展趋势的深刻理解。

他认识到，依赖金融和房地产拉动经济增长的模式已不可持续，科技将成为新的驱动力。这意味着资金和资源将从传统行业流向创新领域。作为既得利益者，传统的地产和金融行业也需要为新经济让路。

李嘉诚的策略调整，体现了他与时俱进的洞察力和适应能力。在经济转型的关键时期，他再次展现了作为商业领袖的远见卓识。