晓观天下：大上海楼市保卫战两个月：结果来了
20240731
一、上海楼市救市举措
2022年11月，上海推出了一系列救市措施，类似于2002年香港的“孙九招”，旨在通过控制供地和推动高端住宅市场来稳定房价。近期，上海取消了土地限价，为新地王设置了封顶价，意图通过豪宅市场托底楼市。
二、豪宅市场的表现
上半年，上海豪宅市场表现强劲，3000万以上的新房成交1544套，是北京的4倍。5000万以上住宅的成交量也显著增长。
上海出现了一种新的产品结构：超高层豪宅+风貌别墅，这些项目占据了上海最好的位置，吸引了大量富人购买。
例如，顺昌玖里推出的豪宅项目迅速售罄，均价高达29.8万，总价7000万起。
三、风貌别墅的供应潮
风貌别墅地块多为勾地模式，即由开发商主动申请购买。这些地块往往由本土国企掌控，如上海建工、上海城投等。这些地块拆迁难度大，开发要求高，因此多由本土国企引入市场验证的开发商共同开发。
四、救市措施的效果
尽管救市措施在豪宅新房市场表现突出，但对二手房市场的影响有限。6月份上海平均每天成交879套二手房，而7月份下降至643套，降幅达27%。
二手房市场依然疲软，库存量高达20万套，价格持续走低，刚需市场与豪宅市场割裂严重。
五、置换链条的断裂
上海传统的置换链条已经被打断，江浙沪的年轻人难以通过出售老家房产在上海置业。市中心老破小的房子难以售出，五大新城的地铁三房也未能带动改善需求。
六、土地市场的转变
上半年，上海招拍挂成交土地416亿元，比去年同期少一百多亿。上海土地市场逐渐转向勾地模式，减少了对土地市场的冲击，保证了土地价格和房价的高位。
七、勾地模式的影响
勾地模式减少了土地市场的波动，但也导致土地越来越集中在大开发商手中。这种模式类似于香港的房地产市场，虽然稳定了房价，但也可能导致市场垄断和开发商之间的竞争减少。
八、未来展望
上海的救市举措取得了一定的成效，但长远来看，楼市的稳定还需要更多的政策支持和市场调控。如何在保障市场稳定的同时，避免过度垄断和市场失衡，是未来需要解决的重要问题。
赵晓评论：上海的楼市保卫战显示出房地产市场的复杂性和政策调控的难度。在未来的调控中，如何平衡市场需求、保证房价稳定和避免市场垄断，将是上海楼市面临的主要挑战。
