晓观天下：中国房地产的“影子供应”知多少？

20240528

近期，中国政府宣布设立3000亿元人民币（合410亿美元）的保障性住房再贷款专项资金，以应对房地产市场的困境。然而，分析师和经济学家们表示，这笔资金远远不够解决中国房地产市场的问题。

一、库存规模巨大

高盛估计，中国未售出的住房库存（包括土地和已建成的公寓）高达30万亿元人民币，相当于去年销售量的10倍。因此，穆迪分析公司的经济学家HarryMurphyCruise表示，考虑到未售出库存的规模，这笔资金只是“沧海一粟”。

二、市场供应过剩

高盛首席中国经济学家惠山表示，房地产市场存在供应过剩的问题。尽管中国人民银行公布了资金支持政策，但分析师认为，问题的规模和范围比中央政府承诺的资金要大得多。摩根士丹利的分析师表示，新举措在提供一定缓冲的同时，也努力避免扩大地方国有企业和银行的风险。

三、“影子供应”问题

除了未售出的住房存量外，中国还有9000万至1亿套“影子供应”。这些房产通常被作为投资性房产购买，并未有人入住。高盛指出，这些“影子供应”使得市场更加复杂和困难。

四、政策措施和挑战

尽管中国政府出台了包括取消最低抵押贷款利率和降低首次购房者首付比例等一系列新举措，但这些措施仍面临巨大挑战。新加坡LucrorAnalytics高级信贷分析师LeonardLaw表示，中国试图采取更有针对性的措施，以避免道德风险和泡沫再次膨胀。

五、地方政府的角色

瑞银估计，根据35个大城市的库存情况，政府需要花费高达2.4万亿元人民币才能将已竣工但未售出的房屋库存降至正常水平。

六、未来展望

高盛表示，政府可能需要加大资金投入，以应对持续的房价下跌和销售量不回升的问题。尽管当前的政策措施可能为市场提供了一定的缓冲，但要真正解决问题，可能需要更多的资金和更有力的政策支持。

赵晓评论：中国房地产市场面临着巨大的“影子供应”问题，未售出的住房和大量的投资性房产使得市场供应过剩。尽管政府出台了一系列政策措施，但资金和政策力度仍明显不足。昨天有同学说终于卖出了一套房子，这是多么可喜可贺！