晓观天下：万科突然抛出一颗大雷

20240711

中国的房地产继续暴雷，中国开发商万科股份有限公司近日发出警告，由于中国房地产市场低迷，这家备受关注的开发商在上半年将出现巨额亏损，目前正努力筹集资金以偿还债务。

一、巨额亏损预警

2024年7月9日，万科发布公告称，今年上半年，其预计录得归母净亏损70亿-90亿元，同比下滑171%～191%；扣非后的净亏损为50亿-65亿元，同比下滑157%～175%。这家住宅建筑商通过价格折扣来减少库存和增加现金流，但这也挤压了利润率。万科表示对一些项目的投资“过于乐观”。

二、债务偿还安排

万科表示已对今年下半年到期的在岸债券做出“偿还安排”，且在此期间没有离岸债券到期。这表明公司正在积极应对债务问题，尽力避免违约情况的发生。

三、市场反应

万科在香港上市的股票开盘下跌4.5%，截至发稿，年内跌幅达到38%。万科2027年和2029年到期的美元债券也有所下跌。Jefferies香港有限公司的分析师Calvin Leung在一份报告中写道，业绩预警“大大低于我们的预期”。“我们认为现金流错配可能会加剧，从而提高对资产处置和新融资的依赖。”

四、开发项目的影响

根据万科发布的会议纪要，公司在今年上半年的一些开发项目的投资导致了土地收购成本高昂，从而产生了“重大影响”。部分上半年亏损还来自去除库存房屋和出售资产的折扣。由于6月房屋销售增长停滞，万科继续面临逆风。

五、销售表现分析

Jefferies分析师估计，万科6月的销售额达到25亿元的盈亏平衡水平，但部分销售是由于5月放宽购房规则后提前购买所推动。随着进一步放宽城市层面房地产措施的空间缩小，Jefferies对下半年销售的可持续性表示怀疑。摩根大通房产分析师Karl Chan表示，初步中期亏损可能会延续到全年。“由于万科的首要任务是防止债券违约，我们认为利润率将继续受到挤压，因为万科可能不得不优先考虑现金流而非盈利能力，”Chan说。

六、房地产市场的挑战

万科的最新消息表明，中国多年来的房地产危机依然未见缓解，政府的支持政策尚未实质性地重振购房者需求。曾被视为行业中较为稳健的公司一直在筹集资金并寻求出售资产，以缓解投资者对流动性压力的担忧。万科在香港上市的股票和美元债券的下跌，进一步显示出市场对中国房地产行业的担忧。

七、未来展望

万科的财务状况和销售表现将继续受到密切关注。在当前经济环境下，公司需要采取更加谨慎的投资策略，确保现金流的稳定，以应对可能出现的市场波动和不确定性。同时，政府的房地产政策调整和市场需求的变化将对万科及整个房地产行业产生重要影响。

总之，万科的巨额亏损预警不仅反映了公司自身的经营困境，也揭示了中国房地产市场面临的严峻挑战。在未来的日子里，万科如何调整策略应对这些挑战，将成为市场关注的焦点。